一戸建てにしろマンションなどの共同住宅にしろ３階以上を民泊として使用するのは難易度が跳ね上がります。一戸建ての場合、３階以上の階層で民泊に使用する場合は耐火建築物構造でないと認められません。木造一戸建ての耐火建築物はほぼ見かけませんので、事実上３階部分は閉鎖して１～２階部分で民泊利用することになります。それを踏まえて計画を立てる必要があります。
（注）2019年6月に施行された建築基準法の一部改正により緩和されています。
また、建物登記簿謄本では地下１階を車庫にして２階建ての一戸建て住宅があったとしても、２階部分が建築基準法で３階と認定されてしまえば２階部分は使えなくなります。不動産登記法と建築基準法の階層の考え方は違うのです。これは建築士と相談の上、進めていくことになるでしょう。
マンションなどの共同住宅はどうでしょうか。大阪市の建築指導部と以前相談した際に、共同住宅の場合は準耐火建築物でも民泊利用の可能性はあるようです。しかし、その場合でも消防設備の費用が大きく掛かる場合があるのでなかなか厳しいです。まもなく建築基準法の改正案が施行されて、３階部分の取扱いについて緩和される予定です。現在３階建ての物件を持ってるならそこまで待つのもよいと思います。
あと、消防と保健所の検査の時は３階通路を閉鎖して、実際に民泊営業の際には開放して３階を使用させているホストもいるようですが、相当リスクなので止めた方がいいです。仮に出火して人が焼死するような事件になった場合、出火場所が３階だったらもう最悪ではないでしょうか。重過失責任に問われる可能性もあるでしょうし、民事・刑事両方の責任を問われる可能性もあるかもしれません。民泊はただでさえ風当たりが強いので法に遵守する運用を心掛けて欲しいものです。
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