２０１９年６月２５日に建築基準法が一部改正し施行されました。その内容は周知されてた通りで、特に民泊を考えているオーナー様に重要な項目は（１）建築確認申請による用途変更が２００㎡以下まで原則不要となった。つまり、戸建住宅を旅館業として使用するハードルが下がりました。また、（２）総床面積が２００㎡未満の一戸建て住宅において、耐火建築物でなくとも一定の条件で３階部分が宿泊室として利用できるようになった。
この２つが注目すべき改正点であったと思います。今まで大阪市で特区民泊の認定を取ろうと思えば、３階建ての一戸建て住宅の場合は２階までしか使用する事が出来ず、３階部分は閉鎖して申請していました。しかし、認定を取った後に閉鎖した３階部分を解放して、宿泊室として使用していたオーナーも居ますがこれは違法でリスクを抱えることは以前にも記事にしました。
今回の改正によって３階部分が使用可能となり、改正後は３階物件の申請が多くなったように思います。しかしこれは建築基準法の話なので、例え建築基準法違反であったとしても認定申請は保健所に受理されますし認定書が普通に出たりします。役所は縦割り行政なので、保健所の審査基準を満たしていれば認定せざるを得ないのです。同じく消防法令適合通知書も、消防法に沿った審査基準で審査して発行されますので、例え建築基準法違反の物件であっても発行される事はあります。
何が言いたいのかというと、このような法律に反した物件で民泊を始めるとリスクだということです。例えば先に申し上げた一戸建て３階の物件で民泊を始めた時に、階段等の竪穴区画が確保されておらず建築基準法に問題がある場合、建築指導部より行政指導・改善命令がされる可能性があります。大阪市の場合、保健所と建築指導部で申請情報は共有されることは確認済みです。直ちに営業停止とまではならないと思いますが、仮にこの物件で火災が発生して糸魚川市大規模火災みたいな事にでもなれば損害賠償責任を負う可能性もあるでしょう。建築基準法に違反した違法民泊ですからね。
我々行政書士のような専門家は各法律に精通しており、リスクも十分認知しています。そしてリスクと申請の可否を正確にお客様にお伝えすることが我々の仕事です。また、作成した申請書等の全ての書類に対しては責任を負います。行政書士資格のない者がコンサルト称して申請代行したり、リフォーム業者等が申請代行するのは行政書士法違反です。また、それらの者は作成した書類に対して一切責任を負いません。なので、まず３階建ての戸建てで民泊を始める際には我々行政書士に相談して欲しいと切に願います。